Le projet de loi de finances pour 2024 propose de durcir la fiscalité des locations de meublés de tourisme. Les nouvelles règles s’appliqueront aux loyers perçus dès 2023, mais certains loueurs pourront y échapper.
Vous faites de la location saisonnière et vous avez obtenu le classement de vos locaux en « meublés de tourisme » ? Vous risquez de payer plus d’impôts l’année prochaine, car la réforme fiscale annoncée par le gouvernement le mois dernier aura bien lieu. Un amendement au projet de loi de finances pour 2024 prévoit d’alourdir la fiscalité de certaines locations touristiques à compter de l’imposition des loyers perçus en 2023. Explications.
Meublés de tourisme et micro-BIC : abattement réduit à 50 %
Pas de panique, la réforme ne concernera pas tous les contribuables qui font de la location meublée ou de la location saisonnière. Seuls ceux qui louent des locaux classés « meublés de tourisme » au sens du Code du tourisme et dont les loyers sont soumis au régime « micro-BIC » seront impactés. Soit environ 120 000 propriétaires. Aujourd’hui, ces loueurs relèvent de ce régime d’imposition simplifié jusqu’à 188 700 € de recettes annuelles car la location de meublés de tourisme est assimilée à une activité de vente. Ils bénéficient d’un abattement de 71 % sur leurs loyers bruts et ils sont imposés sur 29 % de leur montant seulement.
Le projet de loi de finances propose d’assimiler la location de meublés de tourisme à une activité de prestation de services pour les loyers encaissés à compter de 2023. Ainsi, ces loueurs relèveront désormais du régime « micro-BIC » jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles, et ils bénéficieront d’un abattement limité à 50 % pour le calcul de leurs loyers imposables. Ils seront donc taxés sur 21 % de recettes de plus en 2024 que les années antérieures. Par exemple, si vous touchez 20 000 € de loyers par an, vous serez taxé sur 10 000 € en 2024 contre 5 800 € auparavant. Si votre taux d’imposition est de 30 %, vous payerez 4 720 € d’impôt et de prélèvements sociaux l’an prochain (10 000 € × 47,2 %) contre 2 738 € cette année (5 800 € × 47,2 %). Soit une hausse d’impôts de 72,4 % !
Bon à savoir : si vous relevez du régime réel des BIC pour vos loyers de meublés de tourisme, de plein droit (loyers supérieurs à 77 700 € par an) ou sur option (à exercer en début d’année), vous n’êtes pas concerné par la réforme. Votre résultat de 2023 (bénéfice ou déficit) sera calculé comme d’habitude, par différence entre vos recettes et vos charges augmentées de l’amortissement des biens et meubles loués. Si vous êtes loueur professionnel, vous pourrez toujours imputer sans limite votre déficit sur les autres revenus imposables de votre foyer, et si vous êtes loueur non professionnel, vous pourrez l’imputer sur vos bénéfices de même nature des 10 années suivantes.
Meublés de tourisme et micro-BIC : abattement majoré de 21 %
Les pouvoirs publics espèrent que ce durcissement fiscal permettra de contenir l’expansion des meublés de tourisme dans les zones touristiques, expansion qui participe à la raréfaction des résidences principales sur le marché locatif. Toutefois, pour ne pas tarir l’offre de meublés de tourisme classés dans les zones non tendues du territoire, en particulier dans les zones rurales, le projet de loi prévoit d’accorder un abattement fiscal supplémentaire de 21 % à certains loueurs.
Vous y aurez droit l’an prochain si vos locaux sont situés hors des zones touristiques les plus fréquentées et si vos recettes brutes de 2022 n’ont pas dépassé 50 000 € (limite ajustée en fonction de la durée de l’activité, le cas échéant). Ces conditions remplies, vous échapperez à la réforme et vous bénéficierez d’un abattement de 71 % sur vos loyers bruts de 2023, comme les années précédentes.
Bon à savoir : si vous êtes concerné par la réforme, vos impôts payés à la source en 2023, calculés sur vos loyers de meublés de tourisme 2021 et de 2022 réduits de 71 %, ne suffiront pas à couvrir les impôts dus sur vos loyers de 2023 réduits de 50 %. Le fisc vous réclamera le complément d’impôt manquant fin 2024.
Autres locations meublées : statu quo
Les atouts fiscaux des meublés restent aussi en vigueur si vous louez un logement meublé à usage de résidence principale ou si vous faites de la location saisonnière hors meublés de tourisme classés. Vos loyers de 2023 seront imposés dans les mêmes conditions que ceux des années antérieures. Ils seront soumis au régime « micro-BIC » jusqu’à 77 700 € de recettes brutes annuelles et vous bénéficierez d’un abattement de 50 %. Au-delà de cette limite (ou sur option exercée début 2023), vous serez soumis au régime réel des BIC et vous calculerez vous-même votre résultat imposable de 2023 comme les années antérieures.
Vous n’êtes pas concerné non plus par la réforme si vous faites de la location de chambres d’hôtes au sens du Code du tourisme, c’est-à-dire si vous louez des chambres meublées de votre habitation personnelle à des touristes de passage assorties de prestations (le petit-déjeuner notamment). Vos loyers de 2023 resteront soumis au régime « micro-BIC » jusqu’à 188 700 € de recettes brutes annuelles et vous continuerez de bénéficier d’un abattement de 71 %. Au-delà de cette limite (ou sur option exercée début 2023), vous serez soumis au régime réel des BIC.
Bon à savoir : l’exonération d’impôt attachée à la location (ou sous-location) meublée d’une partie de votre résidence principale en tant que chambres d’hôtes, applicable jusqu’à 760 € de recettes annuelles, va être prorogée jusque fin 2026. Idem pour l’exonération attachée à la location (ou sous-location) meublée d’une partie de votre résidence principale à titre de résidence principale ou temporaire du locataire moyennant un loyer raisonnable (limite fixée à 199 €/m2/an en Île-de-France et à 147 €/m2/an dans les autres régions en 2023). La première devait disparaître le 31 décembre 2023, la seconde le 15 juillet 2024.
