La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, introduit des mesures visant à réguler les locations meublées touristiques, notamment celles proposées via des plateformes comme Airbnb. Cette législation répond aux préoccupations liées aux déséquilibres du marché locatif, particulièrement dans les zones tendues où l’accès au logement pour les résidents permanents est devenu difficile.
Contexte et Objectifs de la Loi Le Meur
Les députés Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz, rapporteurs du texte, ont souligné que le logement était devenu un outil d’optimisation fiscale, permettant une exonération excessive de l’impôt. Dans les zones les plus tendues, de nombreux travailleurs ne peuvent plus vivre sur leur lieu de travail, certaines entreprises déménagent faute de logements pour leurs salariés, et des locataires sont évincés pour transformer les logements en meublés de tourisme.
Principales Dispositions de la Loi
1. Fiscalité des Meublés de Tourisme
La loi Le Meur modifie profondément le régime fiscal « micro‑BIC », considéré comme l’une des niches fiscales avantageuses des meublés de tourisme, notamment pour les propriétaires utilisant des plateformes comme Airbnb. Voici les principaux changements introduits :
- Pour les meublés classés et chambres d’hôtes : L’abattement fiscal passe à 50%, avec un plafond de 77 700 euros de revenus locatifs annuels (contre 71% dans la limite de 188 700 euros auparavant).
- Pour les meublés non classés : L’abattement fiscal est abaissé à 30%, avec un plafond de 15 000 euros de revenus locatifs annuels (contre 50% dans la limite de 77 700 euros auparavant).
- Ces nouveaux taux d’abattement s’appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir de 2025. Toutefois, pour les revenus de 2024, les taux actuels restent applicables en attendant la mise en œuvre de la loi de finances pour 2024.En effet, la loi de finances pour 2024 avait déjà fixé ce taux de 30% pour les meublés non classés. Une note fiscale de février 2024 avait toutefois permis aux contribuables de continuer à appliquer les taux et plafonds précédents. Cependant, le 8 juillet 2024, le Conseil d’État a annulé cette note fiscale. Cette annulation, n’étant pas rétroactive, n’a eu aucun impact sur les contribuables ayant déclaré leurs revenus de 2023 dans les délais.En complément, le texte initial proposait également la suppression d’une autre niche fiscale Airbnb, mesure désormais inscrite dans le projet de loi de finances (PLF) pour 2025. À compter du 1er janvier 2025, les contribuables relevant du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) ne pourront plus déduire les amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente de leur logement.
Ce durcissement fiscal vise à rééquilibrer le marché locatif en zones tendues en limitant les avantages excessifs accordés aux meublés de tourisme
2. Pouvoirs Accrus des Collectivités Locales
- Limitation des Jours de Location : Les maires peuvent désormais réduire le nombre de jours autorisés pour la location de résidences principales en meublé touristique, en deçà du seuil national de 120 jours par an.
- Mise en Place de Quotas : Les communes ont la possibilité d’instaurer des quotas limitant le nombre de meublés touristiques par zone géographique, afin de préserver l’équilibre du parc locatif résidentiel.
3. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
- Exigences Énergétiques : À partir de 2025, les meublés de tourisme situés en zones tendues devront présenter un DPE avec une note minimale de F. Cette exigence s’élèvera à E en 2028 et à D en 2034, alignant ainsi ces locations sur les normes applicables aux locations longue durée.
4. Sanctions Renforcées
- Amendes Accrues : Les propriétaires ne respectant pas les nouvelles réglementations s’exposent à des amendes pouvant atteindre 5 000 € pour absence de DPE conforme, et jusqu’à 50 000 € en cas de transformation illégale de logement en meublé touristique.
Conséquences pour la Location Saisonnière
Impact sur les Propriétaires
- Rentabilité Réduite : La diminution des avantages fiscaux peut entraîner une baisse de la rentabilité des locations saisonnières, incitant certains propriétaires à reconsidérer leur modèle économique.
- Investissements Nécessaires : Les exigences accrues en matière de performance énergétique obligent les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation pour se conformer aux nouvelles normes.
Impact sur le Marché Locatif
- Retour de Logements sur le Marché Résidentiel : Les mesures visant à limiter les locations saisonnières en zones tendues pourraient encourager la remise sur le marché de logements destinés à la location longue durée, contribuant ainsi à atténuer la pénurie de logements.
- Stabilisation des Loyers : En augmentant l’offre de logements disponibles pour les résidents permanents, la loi pourrait contribuer à stabiliser, voire à réduire, les loyers dans certaines zones.
Conclusion
La loi Le Meur marque un tournant dans la régulation des locations meublées touristiques en France. En renforçant les obligations fiscales et énergétiques des propriétaires, et en octroyant davantage de pouvoirs aux collectivités locales, elle vise à rééquilibrer le marché locatif au bénéfice des résidents permanents. Les propriétaires de locations saisonnières doivent désormais s’adapter à ce nouveau cadre réglementaire, sous peine de sanctions significatives.
